1月9日下午，深圳市住建局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），（以下简称《通知》）。

《通知》对改建提出了三点原则，一是政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。

二是，性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

第三点原则是，节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房限定了条件。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：1.已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。2. 不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。3.以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。改建后不提供学位，5年内不得改变用途

为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。

其中对于用途限制中明确，改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。

深圳市住建委指出，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

“商改租”与中央财政奖补挂钩。

为引导更多主体参与改建，《通知》中还设计了项目激励措施。深圳住建委表示，在项目激励方面主要是将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。

同时，要求各区建立年度检查制度，加强对违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让、将改建后租赁住房用于非租赁住房用途等违规行为进行监管。改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布。市住房建设部门应将改建项目纳入市住房租赁交易服务平台，对改建项目的申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管。

《通知》对改建提出了三点原则，一是政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。

二是，性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

第三点原则是，节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。

同时，以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房限定了条件。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：1.已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。2. 不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。3.以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。

改建后不提供学位，5年内不得改变用途。

为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。

其中对于用途限制中明确，改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。

深圳市住建委指出，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。